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買賣二手房 不是委托公證就完事
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房子都賣出去兩年多瞭，可市民陳先生還是因這套房子而成瞭被告，被一個不相識的人告到瞭法院。這一切都源於陳先生賣房時所辦理的一份公證委托。10月8日，皇姑區人民法院民二庭法官王瑩表示，近年來，因辦理瞭虛假的公證委托而引發的房屋買賣合同糾紛案件呈現多發趨勢，因此希望買賣雙方慎重辦理公證委托。
房賣瞭兩年還惹場官司
2011年初，因為急於用錢，市民陳先生想變賣在皇姑區的一處房產。買主張某看上瞭這處房子。按照相關規定，購買五年以內的住房需要全額征收營業稅。這處房產陳先生才購買瞭三年。
為瞭少交稅款，陳先生和張某商議決定暫不辦理房屋產權登記過戶手續，等房屋滿五年後再辦理過戶手續。同時，陳先生和張某來到皇姑區公證處進行公證委托，由張某作為陳先生出售房屋的委托代理人，有辦理買賣、過戶等權利。隨後，張某將全部購房款交給瞭陳先生，陳先生將房屋的鑰匙、房屋產權證、契證交給瞭張某。
陳先生自認為房子已經賣完瞭，也沒有和張某再聯系。沒想到，2013年3月，陳先生突然接到瞭法院的傳票，自己卻成瞭被告。陳先生出庭後才得知張某並未按當初約定在年滿五年後將房屋產權過戶到自己的名下，而是以陳先生委托代理人的身份再次出售房子。
張某在賣房過程中，一女二嫁，與兩個買主產生合同糾紛。買主要打官司，卻發現房主的名字是陳先生，要求陳先生承擔違約責任。就這樣，陳先生"躺著中槍"，被卷進官司中。
房屋買賣作公證委托須謹慎
無獨有偶。皇姑區居民李某從吳某手中購買一處住房，因未滿五年雙方為避稅而辦理瞭公證委托，委托李某作為吳某的代理人，全權處理房屋買賣、土地貸款高雄鹽埕土地貸款過戶等事宜。然而，萬萬沒有想到，公證不到一年後，吳某突然因病去世瞭。房屋出現瞭繼承情況，最終導致無法辦理正常過戶手續。
皇姑區人民法院民二庭法官王瑩表示，一般的公證委托，系出賣人因自身特殊情況無法親自辦理房屋買賣相關事宜，而需委托代理人代為執行。在二手房的買賣過程中，這種公證委托委托他人辦理過戶登記的情形大量存在。
王瑩說，近年來，因辦理瞭虛假的公證委托而引發的房屋買賣合同糾紛案件呈現多發趨勢。其根本原因在於賣房的誤以為辦理瞭公證委托後，就完成瞭自己在房屋買賣合同中的全部義務，房屋所有權已經轉移給瞭買房者，即受委托人。但其實在法律上，賣房者在房屋產權登記變更前，仍然是房屋的所有權人。
雖然明確二人之間實為房屋買賣的法律關系，但因存在所有權的保留以及經公證的委托書，對於不明真相的第三方而言，是有充分理由相信二人是委托與受委托關系的。於是就會出現案例中買房者違背承諾，再次出售房屋的情形。房主雖對於買房者的行為不知情，但可能因買房者手持公證委托售房已構成表見代理，而對第三人承擔一定的違約責任。
另外，在房屋所有權的保留期間，還可能出現房屋因賣房者涉及訴訟遭遇司法查封，或死亡產生繼承的不利情況，造成各方不必要的訴訟負擔。因此，雙方在辦理公證委托時，一定要慎重。同時，雙方最好保留好買賣合同、支付購房款、交付房屋等證據。
沈陽晚報、沈陽網主任記者 王立軍
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-09/07312442447.shtml
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