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  記者采訪還瞭解到,目前佛山市場整體的高端寫字樓產品仍舊相對缺少,從2000年後才開始起步發展的寫字樓市場,直到2008年後才有環球國際、金海廣場以及卓遠國際商務大廈等項目投入使用。近兩年則新增瞭桂城的金安大廈、友邦金融中心、景興環球大廈等寫字樓。

佛山高端寫字樓的出租率很高,租金亦節節高。 南都記者 張明術 攝民間二胎借款利率年息怎麼貸款比較會過件

  目前,佛山寫字樓整體表現不錯。據高力國際統計數據顯示,目前佛山寫字樓的空置率為土地2胎設定怎麼貸款比較會過件18%。這一水平明顯比廣州的24%和深圳的25%要略低。

  短期內寫字樓空置率上升



  但我們對於寫字樓市場的需求長期看好。理由有三個,首先,佛山城市發展提速,會吸引更多國際、國內的大型企業進來,隨著城市影響力的提升,市場對寫字樓的需求也將進一步放大。第二,佛山本地企業、制造業眾多,例如南莊區域,之前有很多本土企業都是租塊地蓋個展廳,但現在已開始有很多陶瓷企業進駐高端寫字樓。慢慢的其他行業如紡織、建材業也將有大量需求。第三,此前大量低端寫字樓內的客戶,也隨著企業形象或者業務范圍需要升級,需要更高端的辦公環境。

  "金海廣場當初出售時,發展商自留瞭十層,目前這部分已全部出租或者自用,基本租不到瞭。"據金海地產負責人黎雪君介紹,偶爾會有私人業主的單位拿出來放租。

  金海地產負責人黎雪君認為,不少整層租戶對辦公環境的穩定性要求較高,很少會輕易更換辦公地點。但隨著寫字樓放量,勢必出現競爭加劇,因此預計未來的寫字樓市場表現為"強者越強,弱者逐漸被淘汰"的局面。

  南都記者調查發現,佛山的寫字樓市場目前表現"健康"且供不應求。但隨著高端寫字樓的大量入市,市場未來亦面臨著是否會存在競爭加劇、空置率上升的質疑。

  根據高力國際統計數據顯示,截至2013年第一季度,佛山寫字樓月平均租金在52元/平方米,在過去5年間,佛山寫字樓的租金一直上升。其中,2008年佛山寫字樓月平均租金約30多元/平方米,2012年則為50元/平方米。

  "強者越強,弱者逐漸被淘汰"

  "三傢銀行已經租下瞭整個首層和五層寫字樓,一傢地產公司租瞭整層。此外還有郵政銀行和保險公司各租瞭一層。"據黎雪君介紹,甲級寫字樓不乏穩定長期租用的大客戶,目前金海廣場的主要客戶都是銀行和證券保險公司為主。

  月租金最高逾80元/平方米

  業界預計,目前在售尚未投入使用的超甲級寫字樓預計未來租金還將進一步提升,萬達中心、保利中心、萬科廣場以及禪城綠地中心等項目,月租金水平將達到100元/平方米或以上。

高端寫字樓出租率逾九成 大客租整層

  部分項目經常"滿租"

  今年開始,佛山多個超甲級寫字樓將陸續入市,包括千燈湖區域的萬達中心和華南國際金融中心、季華路佛山萬科廣場、禪城綠地中心以及佛山新城的保利中心。同時,還有多個依托產業基地打造的產業辦公項目,如即將推出的創越時代文化產業園、SG商務綜合體、金盈綠島國際中心、華夏中央廣場等。大量新寫字樓入市,未來將集體做大"蛋糕"還是競爭"攤薄"市場?

  市場需求將放大

  業界認為,大量更高配置的超甲級寫字樓入市,短期會給現有的寫字樓項目帶來一定沖擊,但隨著佛山本土制造業升級對於辦公環境的需求以及外來企業的引進,市場整體需求將不斷放大。而寫字樓市場將呈現"強者越強,弱者逐漸被淘汰"的局面。

  此外,主打產業型的寫字樓項目租金略低於平均水平。如位於季華路的智慧新城平均租金約為45元/平方米,廣佛智城所在的大瀝廣佛路目前月租金水平約為40元 /平方米,桂城天安科技城約為35-50元/平方米,三山科創中心預計為40元/平方米左右。根據這類寫字樓目前7000-10000元/平方米的售價計算,這類產業型寫字樓的投資回報率大約為4.8%-6.5%不等。

內容來自sina新聞

  不過,與廣深相比,佛山的租金水平明顯仍屬低位。根據第一太平戴維斯、戴德梁行等機構今年上半年的統計數據顯示,廣州月均租金水平為148.7元/平方米,深圳由於新增供應較少,達到193.02元/平方米,其中需求釋放的重點區域福田區的平均租金突破200元/平方米。

  金融證券租整層辦公

  這一位於季華路季華公園對面的金海廣場以及與其相鄰不遠的卓遠國際商務大廈,是目前佛山已投入使用的寫字樓產品中,硬件設備和所在區位表現最佳的項目。無論是出租率還是租金水平,都代表著現在佛山寫字樓市場的最高水準。

  據南都記者采訪瞭解,已投入使用且定位為甲級寫字樓的項目,聚集瞭現有最高端的"大客戶"資源,不乏佛山本地企業以及制造業的"身影"。據金盈地產營銷總監張翼翔介紹,目前很多陶瓷企業相繼進駐高端寫字樓,包括智慧新城、卓遠國際商務大廈等項目。

  此外,定位為產業型的寫字樓項目,也因為不同定位,吸引不同類型的公司進駐。廣佛智城已引入服裝產業、德國醫療谷華南總部以及多個電商機構,同樣位於大瀝的中盈廣場則已經引入農業銀行、東亞銀行等金融企業。桂城天安科技城作為投入使用較早的產業型寫字樓項目,已進駐企業近600傢,包括中遠、中外運、北京同仁堂、廣東超華科技股份有限公司、中興通科技有限公司等為代表的多傢世界500強及知名上市公司在園區設有分支機構。

  觀點



  近日,南都記者調查佛山市場上已投入使用的寫字樓,發現盡管整體租金水平比周邊的廣深低,但金海廣場、卓遠國際以及環球國際等高端寫字樓出租率已逾九成,且不乏一次租用整層以上的銀行金融、證券保險公司等"大客戶"。

  高力國際相關負責人表示,商業寫字樓大量增加,將會提高寫字樓的空置率。不過目前佛山的寫字樓空置率比廣州、深圳都要低,隨著大量寫字樓進入市場,租金會出現一定調整。另外,不少傳統制造業企業也會進行產業升級從而擴大寫字樓的需求量。

佛山寫字樓平均租金水平(元/平方米·月) 數據來源:高力國際南都制圖:何欣

  記者采訪瞭解到,近兩年時間內新投入使用的金海廣場、卓遠國際商務大廈以及環球國際等寫字樓,目前出租率普遍達到瞭九成以上,部分項目還經常出現"滿租"的狀態。

  金盈地產營銷總監張翼翔表示,卓遠國際商務大廈和金海廣場是目前市場上定位、配置都比較高端的項目,但萬達、綠地、保利等項目的新寫字樓投入使用之後,將對此前的寫字樓會產生一定的影響。尤其是這些新項目都具有很強的"地標性",這也正是大型企業的需求。因此,短期對於原來市場會帶來一定的沖擊,原來的寫字樓空置率可能會有所增加。

  目前佛山寫字樓的租金水平呈現一高一低,被業界稱為"啞鈴形"寫字樓市場。其中,租金較高的是位於季華路沿線的甲級寫字樓,包括金海廣場和卓遠國際商務大廈等。據瞭解,這兩個項目的月租金目前為70-90元/平方米。以滿堂紅的二手盤源為例,金海廣場一間235平方米的寫字樓,租金為19505元/月,以此計算月租金單價達到瞭83元/平方米。另一間位於卓遠國際商務大廈的145平方米寫字樓,月租金單價為70元/平方米。環球國際的租金水平相比略低,一套面積170平方米單位,月租金單價約為65元。按照高端項目平均月租80元/平方米、約1.4萬元/平方米的售價計算,租金回報率已達6%-7%。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08253448119.shtml

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