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內容來自sina新聞

房企集體否認欠繳土地增值稅 業內憂心清算新政房貸二胎年息任何問題免費諮詢

  土地增值稅清算,就像懸在房企頭上的達摩克利斯之劍,每有風吹草動,都會引來一陣騷亂。2007年是如此,今天也是如此。

  日前有媒體報道稱,有稅法律師根據國傢統計局、財務部以及國稅總局相關數據,對沒有征收到位的土地增值稅經過精心測算後得出結論,2005年至2012年8年間,全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。其中,包括SOHO中國、萬科、招商地產、富力等45傢房企榜上有名,萬科截至2012年底應交未交金額高達58億元,排名第三。

  一時間,一場有關土地增值稅的大討論,真知與謬論混雜其間,令讀者一頭霧水。其背後,是這個歷史繁雜的稅種,在過去很多年形成的"普遍預征,清算缺位"的現實。

  上市房企罕見集體否認

  一石激進千層浪,昨天地產股全面下跌。"我們是做房地產的,不是拍電影的。"濱江集團在昨天緊急停牌後,其內部人士向上證報記者表示,為瞭避免市場誤讀,濱江集團選擇臨時停牌。"聽說大傢(其他房企)很多都會發澄清公告。"

  果不其然,昨天晚間,華遠地產、金地集團、濱江集團、中華企業、金隅股份、城投控股、北辰實業、萬通地產、首開股份、北京城建等十餘傢上市房企發佈公告,口徑高度一致地否認欠繳土地增值稅。部分房企直言有關報道系誤讀。

  以萬科為例,昨日早間,萬科率先回應稱報道源於誤讀,並稱萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年,萬科總納稅額211億,其中土地增值稅52.8億。而深圳市地稅局則第一時間為萬科"站二胎房貸 各家銀行二胎房貸利率比較2014怎麼貸款比較會過件臺",稱未發現萬科拖欠土地增值稅。地產大佬任志強(微博)則在微博上高調質疑相關媒體,稱其破壞企業與行業聲譽,有可能起訴媒體的上述行為。

  "預征"多年巨額撥備以防清算

  要說清房企巨額的"應交未交"的土地增值稅,先要把稅種說清楚。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定,轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附著物(即轉讓房地產)並取得收入的單位和個人,應當繳納土地增值稅。

  具體稅率為四級超率累進稅率:即增值額未超過開發成本50%的,稅率為30%;增值額占成本50%至100%,稅率40%;增值額占比100%至200%,稅率50%;增值額占比200%以上,稅率為60%。

  對於一些囤地多年的房地產企業,這是一個巨額的稅率。過去十年間,部分城市房價與土地成本的漲幅有數倍甚至十倍不止。那麼差額的30%至60%,意味著房企利潤的"大出血"。當然,近年來,由於房企利潤空間收窄,應繳土地增值稅比例也確在降低。

  但實際情況是,到目前為止,房企幾乎沒有真正執行過上述納稅政策。因為對房地產開發成本(即可扣除項目)確定方法不詳的項目,有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定:"由於涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅。"

  於是,近十年來,各地房地產市場幾乎清一色地執行瞭預征的操作辦法,地方征收標準不一。如南京在2007年時普通商品房預征標準為銷售金額的1%、商鋪為2%、高檔別墅3%;上海大多數開發項目的預征額為房屋銷售價格的1%。

  不過,開發商也明確知道按照稅法,土地增值稅的清算合理合法。理論上說,房企在上交預征土地增值稅後,要在項目結算後,和政府進行土地增值稅清算,且以"多退少補"為原則。這也是萬科等幾乎所有房企都嚴格撥備土地增值稅的原因。例如萬科的58億土地增值稅撥備,就是多年結算項目應交未交的,有可能被清算的土地增值稅。

  2007年1月,國稅總局曾發佈《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,文件公佈後兩天,地產股一路狂瀉,資本市場高度恐慌,被稱為房地產宏觀調控史上開發商遭遇的最大一次重創。但此後,隨著全球金融危機的出現以及4萬億救市政策,這一緊縮式調控政策悄然流產。

  一位房地產界人士稱,如果將過去8年所有房地產項目銷售金額拉出,"雖然可能沒有3.8萬億那麼多,但是活躍房企幾千億的應交未交金額應該是有的。"

  口水戰背後:"清算新政"或漸近

  可以說,昨天這場土地增值稅口水戰有偶發因素,也有深層隱憂。

  簡單來說,因為用預征來代替清算,是時下普遍被采用的操作辦法。就像萬科所稱,"預提"與"現時納稅義務"是完全不同的概念,房地產項目要達到清算條件才需要清算並交納土地增值稅,在此之前,按照會計上配比和謹慎性原則,企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。

  房企計提大量土地增值稅撥備,是防止有一天政府會依法清繳土地增值稅,到那時,企業再無不繳之由,而巨額稅金可能高度影響企業現金流。因此,盡管此次媒體報道對歷史成因鮮有涉及,而企業之所以如此緊張地出面澄清,實為對土地增值稅清算,這個達摩克利斯之劍的真實隱憂。

  "我們判斷,本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的。"一傢大型房企高層擔憂地說。另一位接近決策層的房地產界人士甚至預言,這一稅政變化出爐的時間,可能比市場預料的要快。"從一些權威學者最近內部講話來看,中央似乎在提醒地方政府,將應收未收的相關稅種嚴格征收,將有力地化解高額地方債務。"



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08533753589.shtml

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