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第2順位房貸銀行怎麼貸款比較會過件雲南城投淪為 地產孵化器 母公司再輸血30億
黃樹輝[ 作為地產企業，雲南城投(600239,股吧)不等昆明置地運作項目實現效益即將其售出，這種孵化器式的操作很難讓上市公司的盈利規模增大，更多利益都讓後繼者享受瞭，雲南城投的股權出售未必劃算 ]業績虧損似乎無礙擴張，雲南城投（600239.SH）繼續沿著舉債式擴張路徑不斷狂奔，並導致負債率居高不下。9月12日晚，雲南城投發佈公告，在此前30億元借款基礎上，公司擬向雲南省城投集團及其下屬公司申請新增不超過人民幣30億元的借款。但看似資金緊張的雲南城投，卻在另一端向關聯企業不斷輸血，甚至不惜屢屢變賣資產，讓外界深感不解。不斷收購項目然後適時將其出售，業界把雲南城投這種房地產運作模式，稱為“孵化器式”的操作，這也恰恰決定公司盈利難以實現規模增長。輸血式擴張9月12日，雲南城投2013年第四次臨時股東大會審議通過瞭《關於公司向控股股東及其下屬公司申請增加借款的議案》。加上此前的借款，雲南城投本次申請增加借款後，合計向雲南省城投集團及其下屬公司申請的借款總額不超過人民幣60億元。與借款同時進行的是，雲南城投再次向雲南華僑城實業有限公司提供借款及融資擔保，用於開發建設雲南陽宗海華僑城項目。在雲南陽宗海華僑城項目中，華僑城股份有限公司及其關聯公司持有雲南華僑城70%的股權，雲南城投持有剩餘30%的股權。根據該公司半年報，雖然上半年營業收入同比增長228%至8.66億元，但雲南城投凈利潤卻由去年同期的1005.05萬元同比下降757%，虧損6600萬元。雲南城投表示，公司凈利潤為階段性虧損，主要是由於上半年部分預售項目尚未達到結轉收入條件，股權轉讓收益尚未實現。從項目銷售看，上半年雲南城投僅有二級開發項目天祐東驤神駿·萬泰小區二期、大理桃源居、溫泉山谷項目等實現銷售。截至報告期末，雲南城投歸屬於母公司的所有者權益34.58億元，較年初下降瞭3.30%；負債總額193.79億元，較年初增長瞭6.79%。值得關註的是，雲南城投上半年投資活動產生的現金流量凈額為-19.4億元，較去年同期的約1億元出現大幅下降。這意味著雲南城投仍在進行大規模投資。雲南城投也解釋稱，是“本期公司對外股權及債權投資高於上年同期所致”。負責為雲南城投進行投資的公司，為雲南安盛創享旅遊產業投資合夥企業，這是一傢在去年底成立的旅遊產業基金公司。通過公開資料不完全統計，在成立後短短半年時間之內，這傢旅遊產業基金公司曾前後8次對外投資股權債權，累計投資金額近14億元。左右騰挪舉債式擴張，讓雲南城投深陷高負債率無法自拔，從2009年至今，雲南城投的資產負債率出現持續上升。根據年報數據整理可以發現，雲南城投2009年的資產負債率僅為61%，但此後的2010年至2012年，該公司資產負債率分別為69%、71%和81%，在房地產行業中位居前列。截至2013年6月，雲南城投資產負債率仍超過80%。按照發展計劃，2013年雲南城投將致力於土地一級開發、城市住宅綜合體、旅遊地產三大板塊，加快現有項目的開發進度，同時投資一些能夠提升公司盈利水平的項目，合計計劃投資50億元。截至2013年6月30日，雲南城投實際完成投資20.1億元，占計劃投資額的40.2%，這意味著下半年仍將進行約30億元的投資。與此對應的是，雲南城投上半年僅完成融資9.3億元，占融資計劃目標的23.25%。因此，除瞭此次不超過30億元借款外，雲南城投下半年仍需要融資超過10億元。這個過程還伴隨著雲南城投一貫采取的資產變賣和股權轉讓方式，2013年上半年雲南城投將旗下兩傢子公司的股權進行掛牌轉讓。2013年6月6日，雲南城投公告稱，擬對外轉讓所持有的雲南天祐房地產有限公司51%股權和雲南城投昆明置地有限公司25%股權。此舉卻引來不少質疑。在外界看來，雲南城投已經陷入一邊不斷進行項目收購但一邊又不得不變賣優質資產的怪圈。該公司半年報顯示，雲南城投上半年利潤主要來自於控股公司雲南天祐，公司按持股比例可享有約4300萬元的凈利潤。雲南城投稱，上述兩傢公司的股權轉讓可避免公司後續經營風險，緩解償債壓力，在及時回收資金的同時，實現一定的收益。實際上，雲南天祐房地產有限公司最初也是雲南城投收購而來，雲南城投把旗下房地產業務分為經營性房產和投資性房產。先是收購項目，然後不斷進行資金輸入，最後待項目可盈利時適時將其出售，雲南城投的這一操作手法被行業稱為“孵化器式的操作”。從這個角度而言，雲南城投此次一方面向控股股東借款，另一方面又向雲南陽宗海華僑城項目進行“輸血”，與此前孵化的項目並無本質不同。在2013年第二季度，雲南城投對投資的雲南中海城投房地產開發有限公司、雲南招商城投房地產有限公司、雲南城投華商之傢投資開發有限公司等項目，分別提供資助3.49億元、4.77億元、2億元。但有業界對這種方式表示質疑，以上述擬出讓的雲南城投昆明置地有限公司為例，有資料顯示，2009年至截至2012年末的4年間，雲南城投先後多次向昆明置地提供資金支持，合計約為1.7億元。有投資界人士分析認為，作為地產企業，雲南城投不等昆明置地運作項目實現效益即將其售出，這種孵化器式的操作很難讓上市公司的盈利規模增大，更多利益都讓後繼者享受瞭，雲南城投的股權出售未必劃算。但雲南城投在客觀上也實屬無奈，作為雲南省政府進行城市建設的投融資平臺和實施主體，雲南城投近年來一直處於資金鏈緊繃狀態。尤其是由雲南城投主導的昆明環湖東路土地一級開發項目，截至目前累計投資約73億元，但回報卻寥寥無幾，雲南城投被迫頻繁進行項目買賣和資金騰挪。
新聞來源http://news.hexun.com/2013-09-13/157984681.html
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