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  據悉,深圳計劃在近幾年大力增加戶籍人口,戶籍人口數量要從2011年年末的259萬人增加至2015年的400萬人。而2012年年末,深圳的戶籍人口為304.94萬人,較上一年增加29.59萬人。因此,深圳有大量的新增戶籍人口可以購買兩套住房,其限購政策在不斷增加的戶籍人口下,影響遠不及於其它一線城市。

  "就像窗戶開的和門一樣大的時候,門開不開已經不重要瞭。"張大偉表示。其認為,深圳落戶難度在一線城市中最小,基本隻要本科畢業,就可以正常落戶,與北京、上海相比非常寬松。所以限購政策在深圳造成的影響相比北京、上海要小的多。

  據悉,今年以來商品房銷售指標同比持續下降,在6月份降幅短暫收窄後7月份重新擴大,需求仍然較為低迷。東部地區銷售面積和銷售額繼續下降且降幅繼續擴大,中、西部地區銷售指標增速則進一步回落。

  而一線城市作為堅決執行限購的城市,7月份成交量環比下挫近8%,來到年內第二低位。但與此同時,其二手房成交量仍有一成的環比增長。對此,中原地產首席分析師張大偉表示,這顯示推盤不足、定價過高限制瞭一線城市新房的銷售表現。

  而隨著哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中,仍在執行限購的城市數量也首次降入到個位數。目前,除北上廣深外,二、三線城市中隻剩下南京、大連等少數幾個城市仍在執行限購政策。

  以成都為例,7月份成交增量中70%來自於高端樓盤備案,若剔除這些高端樓盤影響,7月份環比增長約為9%。由於低總價樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記,因此,實際增長或更少。

  對此,中指院的報告指出,放松限購城市的增加,短期內有助於引導市場預期,帶動需求釋放。在市場預期逐步穩定的前提下,加強金融支持,企業靈活促銷,有望帶動市場回升台中豐原建地貸款。但限購松綁無法從根本上扭轉市場供需失衡、庫存量加大的局面,未來市場仍將以去庫存為主基調。

  僅剩9城市限購

  供應方面,房地產開發投資額同比增速進一步回落,新開工面積降幅持續收窄,東部地區增速回落幅度最大。資金來源方面,整體資金來源增速提高,國內貸款增速提高,自籌資金增速及占比提高,定金及預付款降幅繼續擴大。

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內容來自sina新聞

  實際上,隻有杭州和寧波,在限購正式放松後市場表現良好,成交量較此前有三成增長。但由於限購放松時間不足一個月,其長期效果有待觀察。

  而在中原地產調研的13個典型城市中,限購放開對各地7月份成交量有實際幫助的僅有5個城市,其餘8個城市的真實成交量不僅沒有回升,甚至出現下降。同時,根據限購放開前後十大標桿房企的每周成交面積及新開盤銷售率,可以看出限購放開對標桿房企的影響也是有限的,反而推盤量和定價對銷售業績的影響更大。

  救市效果被指不強

  8月15日晚,哈爾濱市住房保障和房產管理局發佈通知稱,自8月16日起,在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網簽備案和房屋權屬登記時,購房人無須提供住房情況證明。這也意味著購房者在哈爾濱買房將不再受到套數限制。

  張大偉表示,他們調研的13個典型城市中,限購放開對7月份成交量有實際影響的僅有5個城市,其餘8個城市的成交量沒有回升,甚至還有下降。而在上述5個城市中,限購放開對成交量實際刺激大多在10%左右。

  不過,有業內人士指出,由於深圳的戶籍政策在一線城市中是最為寬松的,因此限購對其實際影響並不大。

  放松限購後,部分城市市場網簽數據大幅反彈,如濟南7月份成交量環比驟增1.5倍,成都、杭州也有三成以上增長。不過,張大偉表示,這些表象並不意味著放松限購帶來的真實的成交量。

  不過,對於地方政府這種"迫不及待"的救市行為,市場反應卻並不積極。同時,開發商對於政府本次救市的力度與效果也心存質疑,不少房企在松綁限購的三、四線城市仍延續此前大幅降價走量的策略,寧可不賺錢甚至小虧一點,也要盡量多收回一些此前在三、四線城市投入的資金。

  同時,7月份福州雖然成交量環比大增61%。但這主要來自閩江世紀城和一個保障性項目的集中備案,兩個樓盤合計備案900套,占當月全市總成交半數以上。除這兩個項目外,其餘樓盤月銷量僅有幾十套。因此7月份福州樓市的環比增長與限購放開沒有直接關系。同時,7月份福州全市成交均價從6月份的1.7萬/平方米降到1.4萬/平方米,樓盤降幅在10%-15%左右,最高達25%,對成交回升也有幫助。此外,濟南若剔除前期交易集中登記因素,7月份新盤實際增長約為8%。

  據悉,2011年2月18日,哈爾濱市出臺《關於進一步做好哈爾濱市房地產市場調控工作有關問題的通知》,規定在哈爾濱擁有兩套住房的傢庭不能再在該市購買住宅。

  實際上,在越來越多城市松綁限購的情況下,各地樓市整體表現確實較此前有所回升,但增幅並不明顯,且各地差異較大。

  市場仍處下行通道

  雖然放松限購城市數目急劇擴大,但就目前來說,整體房地產市場仍處於下行通道。

  根據國傢統計局發佈的2014年1月份-7月份全國房地產開發經營數據顯示,2014年1月份-7月份,全國商品房銷售面積為5.65億平方米,同比下降7.6%,銷售額為3.6萬億元,同比下降8.2%。其中,住宅銷售面積為4.96億平方米,同比下降9.4%,銷售額為2.99萬億元,同比下降10.5%。

購房者麻木面對政府救市 房企繼續大幅降價走量

  此外,恒銀基金相關負責人指出,即使放開限購不能達到地方政府的預期效果,市場也不要期望更大力度的救市政策出現,畢竟在目前的情況下,政府方面隻能采取一些中力度的政策減緩房地產市場下行的步伐。而且在政策的考量范圍內,政府還要緊盯通貨膨脹。一旦政策力度過大,通貨膨脹快速上升,政策的可騰挪空間將會被堵死,這對整個的經濟系統傷害會更大。

  哈爾濱市住房保障和房產管理局官網數據顯示,2013年全市商品房成交75822套,相比前一年減少13527套,降幅為15%。

  一線城市難松綁

  而在二、三線城市紛紛解除限購的同時,一線城市對限購仍沒有半點放松的跡象。

  深圳市規劃和國土資源委員會近期通過官方微博 表示,根據分類調控精神,深圳市將繼續實施限購政策,促進房地產市場平穩健康發展。同時,健全房地產市場監管機制,加強市場監測分析,一方面加強預售許可管理,引導開發企業理性定價;另一方面要求開發企業嚴格按照一房一價的要求,在價格部門備案銷售價格,明碼標價對外銷售。

  自6月底呼和浩特宣佈取消限購後,一個月多的時間裡,相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進行瞭調整。

  中原監測的40個重點城市,7月份新房成交面積環比增長9%(大部分城市均是在7月份放開瞭限購),比其之前預測的增幅高2%。增長點來自二線與三、四線城市,均環比上漲11%。而其中包含的20個限購放松城市,環比平均漲幅達20%,是7月份樓市回升的主力。

  張大偉表示,從目前市場情況看,一線城市年內取消限購的可能性非常小。雖然上半年一線城市的成交量下滑瞭30%,但其上半年的土地出讓情況良好,對整體經濟的影響不大。不過,一線城市依然會在戶籍、工作居住證、稅費等方面進行調整,通過釋放松綁信號增加樓市活躍度。

  截至目前,除北京、上海、廣州、深圳等9個城市外,在此前執行過限購政策的46個城市中,已經有37個放松瞭限購。不少業內人士均表示,除上述4個一線城市外,預計其它城市年內都將對限購進行調整。深圳官方則已經明確表示,將繼續嚴格執行限購政策。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08102869247.shtml

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