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內容來自sina新聞

學區房陷阱多說好的名校要抽簽才能讀

??每年4月是東莞的學位申請截止時間，隨著截止日期越來越近，適齡兒童的傢長也開始著急為子女申請學位準備材料。不過公立學校的學位有限，很多傢庭不一定滿足積分入學的條件，因而不少人青睞通過學位房解決子女的學位問題。但是學位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生瞭業主和開發商的矛盾。隨著南城、寮步等區域取消學位房，學位房的糾紛也達到白熱化階段。

關於學位房，業內有不同的聲音。有人認為，學位房背後的貓膩和潛規則太多，加上教育資源的緊張，東莞取消學位房會成為未來的趨勢；有人認為，物以稀為貴，正因為教育資源的緊張，有單獨學位的樓盤會成為稀缺資源，更有市場號召力。

說好的名校要抽簽才能讀

日前，莞城某樓盤業主因子女無法就讀莞城某知名小學，在項目營銷中心靜坐維權，並在售樓部貼有“維權不違法 拒絕抽簽”的標語。

業主陳女士表示：“幾十萬元房款買下瞭此樓盤，主要是為瞭解決孩子讀書問題。當初，開發商承諾購買該項目樓盤，子女可以就讀莞城某知名小學。現在開發商無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學位，隻能通過抽簽方式決定子女是否可以就讀某小學，這對抽不到的孩子來說，是不公平的。”

對此，業主葉先生說：“我們買房的時候是奔著某知名小學的學位，買房也是付出瞭巨大經濟代價。”

針對此情況，記者采訪瞭該樓盤的相關負責人，他表示：“當初，營銷人員在銷售該項目的時候，承諾業主的子女可以就讀莞城的小學，並非全部業主都可以就讀這所知名小學。至於為何通過抽簽的方式解決此問題，這是因為小區的適齡上學孩子有78名，而項目隻有30名莞城某知名小學的學位名額，此解決方式也是基於公平公開。”

目前，東莞城區真正配套學位指標的樓盤已然不多，即使父母買得起學位房，卻因為名額、戶籍等問題無法享受學位資源。此時，學位房隻是一個概念，銷售人員在售樓時不會主推學位概念，卻會“暗示”亟需學位的傢長，並告知其樓盤周圍有很多知名的學校。

“傢長太渴望得到學位瞭，以至於其要支出昂貴的成本，也要買概念中的學位。”一位業內人士說。

東莞資深房地產律師李某針對學位房解釋說：“學位是剛性需求，也是很多業主急需之物。開發商會以學位來宣傳售樓，如果學位不容易實現，可能會產生糾紛，但也不至於是合同詐騙，這是因為開發商不會將學位的承諾寫在合同上，更不會承諾沒有學位就退房。”

據悉，樓盤送學位有兩種情況，一種是教育局以一定的條件將相關公辦學校學位給樓盤，使購房業主有學位權；另一種是有些大開發商自己開辦或合作開辦私立學校，解決業主的學位房需求。不過某些私立學位，如朝天小學、南開小學很熱門，其教育資源也較為緊張。“對於開發商建造的私立學校，現在也是面向全市招生，會給予業主優惠政策。不過，大型開發商旗下開發的項目越來越多，也未必能滿足所有業主的需求。”陳駿良說。

學位房折射教育資源不匹配

目前，東莞的學位房價格並沒有如廣深一樣，動輒是“天價學位”，不過以“學位”為賣點的學位房相較同等區域的樓盤，在價格上略有漲幅，業主為爭得學位，也願意付出高成本。

記者瞭解到，部分開發商向政府交納瞭一定的教育配套資金，對應獲得學位指標。畢竟學位有限，學校的教育資源也跟不上城區的項目開發和銷售進度，需求大於供給，開發商未必能保證每位業主有學位指標，學位的事情存在很多變數。

當供給無法滿足需求的時候，糾紛容易產生。近年來，因為學位資源緊缺，開發商與業主的矛盾也日漸增多。2013年，寮步和南城先後叫停學位房。

南城和寮步的學位資源是否面臨緊缺的窘況？我們以南城為例算一筆賬，根據合富輝煌東莞市場研究部提供的數據顯示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每戶3口人計算台新房屋二胎利率利率多少免費諮詢試算，將有2萬人入住，按照城市每年的出生率10%計算，每年有2000人出生，按現有國傢規定，班容量≤50人，則需要建一所8軌制的學校。若相關的項目就近的小學、中學均已滿負荷，無能力擴大招生，那麼，7143戶居民的孩子將面臨無學可上的現狀。如此大規模的人口數量，如果沒有配足夠的教育設施，南城區的中小學生的讀書問題更為突出。

關於學位緊缺的問題，陳駿良認為，莞城、東城、南城等城市中心區域的學位較為緊張，偏遠鎮區的學位還是很充足的。南城是城市中心區域，對學位的需求比較大，寮步的樓盤比較多，競爭比較大，學位的需求比較旺盛。“對於學位資源緊張的區域，政府無法提供足夠的學位給業主，政府寧願把教育配套基金退還給開發商。”陳駿良說。

時間過去整整兩年，沒有“學位房”為營銷賣點，南城和寮步的項目銷售是否有影響？記者在走訪的過程中瞭解到，當年掛在項目上的“購房送學位”紅色標語“消失”瞭，換來的是樓盤的基本信息和特價優惠。售樓現場的營銷人員對市民咨詢的學位事情也變得謹慎瞭，並向其解釋學位新政事宜。

隨後，記者電話采訪南城某品牌開發商相關負責人對於學位房的看法，他說：“學位房的取消對樓盤的銷售影響不大，人們在心理上已經逐漸接受南城取消學位房的政策。現在，大傢都不提學位房瞭。”

寮步某開發商也表示，學位房隻是在銷售過程中賣點，該買房的還是會買房的，寮步取消學位房對項目的營銷影響不大。"

合富輝煌市場研究部經理李興旺表示，學位房的取消對項目的銷售影響不大，該買房的還是會買房。學位房隻是錦上添花的事情。

此外，他認為東莞逐漸取消學位房會成為未來的趨勢。學位房問題引發瞭很多社會問題，譬如學位不足的現象導致瞭業主和開發商之間產生諸多糾紛矛盾、開發商承諾給予業主民間二胎金主風險學位易釀成不公平等。

據數據統計，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套土建融雲林北港土建融，同比下降35%。

■聲音 學位房大傢談

學位房和學區房涉及的層面太多瞭，就近入學的教育政策、買房入戶的政策，學位與房產的法律關系等，凡是有交叉的地方都有模糊地帶，而且各地政策法規又不盡相同。這兩個概念也不是法律概念，立法層面上也沒有太多的界定，更多的是結合政策來看。

——東莞資深房地產律師李律師

學位房是開發商向當地政府交教育配套基金，並相應給予開發商學位指標。由於南城等地的樓盤開發強度和密度比較高，而當地的教育資源是固定有限的，導致學位與學位房不匹配。目前學位緊張的現象主要集中在城區，在偏遠鎮區的學位還是挺充裕的。因為政策和資源不足的原因，未來城區配有單獨學位的房子會成為稀缺資源。

——東莞房地產行業協會秘書長陳駿良

東莞取消學位房會成為趨勢，未來新莞人入讀學校普遍以積分入學為主。

——合富輝煌市場研究部經理李興旺

買瞭公寓才發現不能入戶

如果你是單身的集體戶，而且首次置業，想買瞭商業公寓後把戶口遷到公寓解決學位問題，那麼這是行不通的。因為商業公寓不能入戶，業主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口，也就失去瞭入讀地段小學的資格。

市民黃先生大學畢業後來到東莞工作，戶口和檔案一直寄放在廣州人才市場。今年，黃先生打算與女友結婚，並將其戶口遷出人才市場，希望通過購房入戶將其戶口遷到東莞，並通過入戶解決孩子的學位問題。

最近，黃先生在城區物色符合條件的心水房，位於莞城的某樓盤的廣告宣傳語“首付5萬元起，市中心學區房限時限量搶購”引起瞭他的註意。該樓盤位於城市最中心區域，主推173-238平方米的戶型，另有32-92平方米精裝小戶，均價10000元/平方米，首付4萬起，現購房可享85折優惠。

經過多次看房，黃先生心想趕緊敲定92平方米的精裝戶型。“那樓盤處於城市中心區域，其房價還能接受，買房還有優惠，關鍵是可以入戶送學位。”黃先生說，後來無意中發現該樓盤並非所有戶型能入戶送學位，因為他看中的92平方米精裝戶型是不能入戶的。原來，該樓盤主推的173-238平方米的戶型能入戶送學位，而92平方米的精裝戶型屬於商業公寓，商業公寓按規定不能入戶。

黃先生坦言，由於缺乏經驗，第一次看房的時候，銷售人員說買該樓盤能入戶送學位。之後，黃先生並沒有細問具體的入戶事宜，他也以為買瞭房就解決入戶和學位問題瞭。

隨後，黃先生打電話咨詢該樓盤的銷售人員，重新咨詢落戶的事宜，結果得到的答復是該樓盤173-238平方米的戶型是住宅性質，能入戶有學位；92平方米的戶型屬於商業性質，集體戶和外地戶口無法落實入戶和學位問題。

業內人士提醒，城市中心區一些名校附近有不少的商業性質的公寓在售，由於商業公寓單位不能擁有學位，因此售價要較同地段的住宅樓盤低。因為購買商用公寓是不能入戶的，這些備受市場青睞的城市中心物業的升值潛力將大打折扣。

據悉，如何判斷商業公寓可從以下幾方面考慮：首先，用途不同，商業性質的公寓可作為辦公場所註冊，但不能遷入戶口，住宅性質的公寓可以入戶，但不能註冊辦公場所；其次，使用年限不同，商業期限是40年，住宅期限則是70年。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/09335996817874680067777.shtml

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