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內容來自sina新聞
2胎代墊萬科否認食言 稱搶地王屬正常補倉
6月底至今，萬科在廣州重慶上海三次問鼎區域單價或者總價地王。而就在半月前，萬科總裁鬱亮高調表示不拿"地王"。
本報記者 張曉玲
實習記者 陳祥華 廣州、深圳報道
"萬科堅持不拿地王這個原則。我們寧可餓著，也要退出這種瘋狂遊戲。" 今年6月28日，萬科總裁鬱亮斬釘截鐵地向媒體宣佈。
之後的10多天裡，萬科連奪地王。
從 6月底至今不到半個月時間內，萬科分別在上海、廣州、重慶拿下總價或區域單價"地王"合計支付地價款達到108億元，其中重慶和上海的地塊總價創年度新高。
外界因此質疑，鬱亮為何"自食其言"？
緊接著，萬科董事會主席王石微博上一句"暴風雨就要到來！"也引發無數猜測：萬科是否因拿地王被約談瞭？
那麼，萬科近期拿地舉動是自食其言還是另有其因？是否看好後市房價上漲？土地市場又會發生怎樣的變化？
"萬科'不拿地王'的策略並沒有發生變化。"7月11日是， 萬科有關人士向本報回應外界質疑說。
萬科公司則表示，地價的高峰期已過，近期拿地並非看高後市；接下來地方推地會更多，四季度拿地機會更大。
萬科定義的"地王"
鬱亮6月28日宣稱"不拿地王"時認為，5、6月份的土地市場存在過熱現象，一些城市和區域如北京通州出現瞭"面粉貴過面包"，這是不正常的。為此，萬科過去兩個月在北京和廣州等地的土地招拍掛中曾多次放棄舉牌。
"現在萬科不拿地王的策略也沒有發生變化。"萬科總部知情人士對本報表示，按鬱亮等高管此前的觀點，外界所說的"地王"，是指一個城市或者城市中的某一個區域，總價或單價創出新高的地塊。
"事實上，總價很大程度上取決於項目的大小；在不動產價值的上升通道中，單價不斷超過前期也不是什麼意外的情況。" 萬科公司高管曾多次表示。
因此，萬科表示，它堅持用另一個標準衡量地王，即，"地王"是指對未來房價預期過高、隻有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目，也就是"面粉貴過面包"的土地。
以此標準衡量，萬科表示，萬科近期在重慶、上海、廣州獲取土地的決策依據，並不是對未來房價走勢的過高預期，因此並不違背"不拿地王"的投資策略。
重慶江北區溉瀾溪地塊是重慶萬科聯合重慶保利於6月27日拍得，為鬱亮釋放"不拿地王"言論的前一天。萬科方面解釋稱，該項目的計容建築面積為123.7萬平方米，由5個地塊構成，其中既有住宅，也有商業，如果拆分開來，不可能被稱為"總價地王"。
廣州荔灣區地塊，位於荔灣區白鵝潭商業中心，是一塊商業用地，萬科於7月8日拍得，拿下區域單價地王。項目總價約6.03億元，計容建築面積3.07萬平米，周邊可比的商業項目價格約5萬/平方米。萬科稱，"相對於近期周邊成交的可比地塊，拿地成本實際上具有一定優勢。"
至於上海張江項目地塊，由萬科7月3日拍得，刷新上海總價地王。萬科對此解釋稱，該地塊是近兩年來上海市中環沿線出讓的建築面積最大的住宅用地，所在的張江高科技園區產業發達，居住需求旺盛，而住房供給相對不足，"根據萬科PIE模型，從人口、基礎配套、產業就業等各方面綜合評估，項目目前的土地成本也是合理的"。
不過，對於萬科這傢市場化程度較高的公司來說，獲取土地資源的途徑更多依賴公開招拍掛，這意房貸二胎 房貸二胎年限貸款全省皆可處理味著萬科不得不拿一些價格較高的地塊，並承擔高成本開發的風險，"土地市場抄底非常困難，更重要的是'逃頂'。"萬科董秘譚華傑說。
"拿地是正常的企業行為，風險自擔。"接近萬科的人士表示，作為一傢市場化的公司，萬科沒有後路可退，如果它覺得價格合理就買，如果地買貴瞭也隻能自己承擔。
"吃過地王的虧"
萬科人士表示，萬科最近所拿地塊，都是之前關註已久的，公司做過謹慎嚴格的測算，並不是因為對後市非常看好，而是建立在一貫的成本和利潤測算的基礎上。
2008年之後，萬科高管多次強調不拿地王，尤其是城中核心區域的地王。2008年當年，萬科曾為三幅地王計提存貨跌價準備，導致當年凈利出現上市以來的首次下滑，為此管理層自罰當年不拿獎金。
"這一教訓至今深刻，萬科不可能再犯。"鬱亮之前在接受本報采訪時表示，萬科是吃過拿地王的虧的，因此在拿地的成本測算上萬科是業內最為謹慎的公司之一。
無獨有偶，保利地產今年也未頻繁出現在"搶地王"的名單上。保利地產有關人士對本報記者表示，一線城市的土地價格太高瞭，保利難以承受，今年也多次放棄舉牌。
萬科、保利的高管人士不約而同對本報記者表示，今年上半年出現多個單價地王，尤其是北京和廣州，測算瞭之後都做不下來；從過往經驗來看，在某一地集中拿地的風險很大。
最近的例子是遠洋地產。知情人士介紹，遠洋地產在2009-2010年間在北京接連拿瞭三幅高價地，受市場低迷和政府限價等影響，地王消化非常之慢，導致遠洋地產現金流受到一定影響。
"萬科拿地有嚴格的財務底線和風險管理。"萬科董秘譚華傑表示，一個企業的拿地策略是否激進，可以用買地金額除以銷售金額的比值來衡量。如果企業的拿地金額占同期銷售額的比例低於40%，可以認為是相對保守，高於60%則屬於比較激進。
萬科有關人士稱，從萬科的情況來看，今年前6個月，公司新增項目的全口徑金額占同期銷售的比例為40.5%，處在正常水平的下限；如果把最近新增的重慶、上海、廣州三個項目算成上半年的拿地，這個比例為53%，仍在正常范圍內，屬於一般補倉行為。
地價高峰已過？
與萬科等身陷地王風波形成對比的是，近期各地出現一批集中退地王事件。
6月20日，雅戈爾公告退出2010年所拿的杭州申花地王，並擬計提4.842億元資產減值；7月5日，南京市國土資源局發出公告，終止南京下關濱江2號地塊出讓程序。該地塊是由中冶置業以56.2億元獲得，2012年的全國總價地王。
"這些都是房企資金鏈出問題導致的。土地市場並沒有想象中那麼火熱，我不贊成盲目去炒作地王，大部分地王的命運並不如人們想象中那麼好，收益率也普遍不高。" 中國房地產學會副會長陳國強對本報記者說。
"6月1日起，國內開發商很少出現高溢價率拿地的情形，拿地的單價並未很高，這與6月之前的土地市場形成鮮明對比，說明土地市場正在降溫。" 北京中原地產市場總監張大偉分析說，6月之前北京、上海、廣州等地出現多幅單價地王，拿地者也以中小型房企為主。萬科、保利、中海外等豪強並未出手。
數據顯示，6月全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米，環比上月下降12%。其中一線城市的樓面地價為5619元/平方米，是今年以來的第二低位。
此外，6月全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%，較上月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%；環比上月分別下降瞭17、2、17個百分點。
多位業內人士向本報記者指出，土地市場既受土地供應的影響，也受住宅市場的影響。去年四季度，主要城市的土地供應力度大幅增長，成交也比較活躍，但地價並沒有明顯上漲。今年3、4月份，部分熱點城市的住宅市場出現瞭暫時性的升溫，連帶著也刺激瞭土地市場的樂觀情緒。
但是，隨著住宅市場恢復穩定，對地價過於樂觀的預期也會逐漸消失，不可能持續。而隨著推地的增加，土地市場也會趨於降溫。
從歷年情況看，下半年的推地力度一般明顯高於上半年，四季度才是推地高峰，因此未來地價逐漸降溫是大概率事件，"我們更看好四季度時的土地市場機會。"萬科有關人士稱。
遠洋地產總裁李明表示，北京目前地價過高，對於拿地後要做剛需住宅的企業會有很大的壓力，他認為，北京地價下半年可能會下降。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/07482296615.shtml
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